Latvian Land Market - Is It Open?
Latvian Land Market - Is It Open?
Līdz ar Latvijas iestāšanos Eiropas Savienībā būtiski ir paplašinājies to fizisko un juridisko personu loks, kas var iegūt īpašumā zemi Latvijas Republikā. Turpmāk arī jebkuras Eiropas Savienības dalībvalsts pilsonis, kā arī jebkura Eiropas Savienības dalībvalstī reģistrēta kapitālsabiedrība (turpmāk arī – “uzņēmējsabiedrība”), ja vairāk nekā puse tās pamatkapitālā pieder Eiropas Savienības dalībvalstu pilsoņiem, varēs brīvi pirkt un pārdot, kā arī veikt citus darījumus ar zemi Latvijas laukos un pilsētās. Šāds zemes tirgus tiesiskais režīms ir spēkā jau no 2004.gada 1.maija un tas nodibināts ar grozījumiem, kuri izdarīti likumā “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” un likumā “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”.
Zemes tirgus atvēršana Eiropas Savienības pilsoņiem un uzņēmējsabiedrībām ir pamatota ar kapitāla kustības brīvību, kas ir viena no četrām ES pamatbrīvībām un nodrošina brīvu investīciju plūsmu. Īpašumtiesību iegūšana uz zemi sniedz uzņēmējiem stabilitāti un kalpo kā būtisks priekšnoteikums tālāko investīciju piesaistei, jo īpaši, izmantojot hipotekāros kredītus.
Tomēr likums joprojām paredzēs ierobežojumus attiecībā uz lauksaimniecības un meža zemes iegādi. Ņemot vērā, ka Latvijas meža zemes sastāda ap 44%, savukārt lauksaimniecības zemes ap 38% no visas valsts teritorijas, secināms, ka šis ierobežojums attiecas uz vairāk kā 4/5 Latvijas zemes. Šie lauksaimniecības un meža zemju iegūšanas ierobežojumi būs piemērojami septiņu gadu ilgā pārejas posmā un tie paredz, ka līdz 2011.gada 1.maijam citu Eiropas Savienības dalībvalstu pilsoņi un Eiropas Savienības dalībvalstīs reģistrētās juridiskās personas nevar iegūt īpašumā lauksaimniecības un meža zemi Latvijas laukos un pilsētās, izņemot tos ES pilsoņus, kuri vēlas veikt uzņēmējdarbību kā zemnieki un dzīvot Latvijā.
Turklāt pastāv papildus nosacījums šim izņēmuma gadījumam – tas attiecas tikai uz tiem Eiropas Savienības dalībvalstu pilsoņiem, kuri vismaz trīs gadus pēc kārtas ir dzīvojuši un kā zemnieki aktīvi darbojušies Latvijā. Jāatzīst, ka nosacījumā ietvertais formulējums “dzīvojuši un kā zemnieki aktīvi darbojušies” ir neskaidrs, un, ar kādu saturu tas tiks piepildīts un kā pārbaudīts, acīmredzot, rādīs prakse.
Tātad, līdz ar jauno regulējumu Eiropas Savienības pilsoņi un uzņēmējsabiedrības zemi Latvijā (izņemot minēto ierobežojumu) varēs iegūt tādā pašā kārtībā kā Latvijas pilsoņi. Tas nozīmē, ka uz zemes iegūšanas darījumu un īpašumtiesību maiņas reģistrāciju zemesgrāmatā attiecināmi tikai divi publiska rakstura ierobežojumi. Pirmkārt – pašvaldības pirmpirkuma tiesības, un otrkārt – nekustamā īpašuma nodokļa nomaksa. Protams, papildus jāņem vērā, ka darījumus ar zemi var veikt tikai attiecībā uz tādu zemi, kas ir ierakstīta zemesgrāmatā, pretējā gadījumā pastāv liels risks attiecībā uz īpašumtiesību nostiprināšanas iespējām un darījuma spēka atzīšanu pret trešajām personām.
Jānorāda, ka joprojām nav novērsta būtiska procesuāla rakstura nepilnība attiecībā uz zemes darījuma subjekta, zemes ieguvēja – Latvijas vai ES uzņēmējsabiedrības – atbilstības izvērtēšanu likuma prasībām; proti – vai to pamatkapitālā vairāk nekā puse pieder Latvijas un/vai citas ES dalībvalsts pilsoņiem. Būtiskais atslēgvārds šajā pazīmē ir “pilsonis”.
Zemesgrāmatu līdzšinējā prakse šajā jautājumā ir neskaidra. Likuma jēga pieprasa pārbaudīt, vai kapitālsabiedrībā vairāk nekā puse no pamatkapitāla pieder Latvijas un/vai citas ES dalībvalsts pilsoņiem, taču ne Zemesgrāmatu likumā, ne citos likumos nav noteikts mehānisms, kā to izdarīt. Nav arī skaidrs, kam tas īsti būtu jāpārbauda – pašvaldībai (kad tiek skatīts jautājums par atteikšanos no pirmpirkuma tiesībām), notāram (kad tiek sagatavots nostiprinājuma lūgums Zemesgrāmatai un tam pievienojamie dokumenti) vai zemesgrāmatu tiesnesim, izskatot iesniegtos dokumentus.
No vienas puses, Zemesgrāmatu likums paredz zemesgrāmatas tiesnesim pienākumu līdz lēmuma pieņemšanas brīdim ieskatīties komercreģistrā, ja nostiprinājuma lūgumu iesniedz komercreģistrā reģistrēta juridiskā persona. Tādejādi, šķietami ir iespēja pārliecināties arī par juridiskās personas dalībniekiem. Taču no otras puses, saskaņā ar Komerclikumu dalībnieka pilsonība nav Uzņēmumu reģistram obligāti iesniedzamā ziņa. Vēl vairāk, dalībnieks var būt pat cita juridiska persona, turklāt vēl ārvalstīs reģistrēta, kurai atkal ir cits mātes uzņēmums (iespējams, pat ārzonas kompānija). Līdz ar to praktiski zemesgrāmatu tiesnesim nav iespējams pārliecināties par to vai zemes ieguvējs juridiska persona atbilst likuma prasībām. Taču, kā liecina līdzšinējā Zemesgrāmatu prakse, vairumā gadījumu zeme tiek reģistrēta uz juridiskās personas vārda, ja no Uzņēmumu reģistra datiem ir redzams, ka vairāk kā puse no pamatkapitāla pieder juridiskām personām no valstīm, ar kurām Latvijas Republika ir noslēgusi starptautiskus līgumus par ieguldījumu veicināšanu un aizsardzību (t.sk. ES valstis).
Vēl lielāka neskaidrība ir attiecībā uz ES reģistrētām juridiskām personām. Zemesgrāmatu tiesnešiem nav tieši pieejami ES dalībvalstu uzņēmumu reģistru dati. Tādejādi, jāpieņem, ka turpmāk gan attiecībā uz Latvijā reģistrētām uzņēmējsabiedrībām, gan ES uzņēmējsabiedrībām tiks izmantots cits kontroles mehānisms – nostiprinājuma lūgumam būs jāpievieno dokumenti, kas pilnībā apliecina zemes ieguvēja tiesības iegūt zemi Latvijā. Vai tā būs attiecīgās ES dalībvalsts uzņēmumu reģistra izziņa, vai uzņēmējsabiedrības izpildinstitūcijas notariāls apliecinājums vai kāds cits dokuments, rādīs prakse. Šobrīd dažas zemesgrāmatas sākušas pieņemt uzņēmuma valdes apliecinājumus par īpašnieku pilsonību.
Par iespējamu stingrākas kontroles mehānisma pielietošanu, kas atbilstu likuma prasību īstenošanai, liecina fakti, ka jau šobrīd atsevišķas zemesgrāmatu nodaļas atsakās reģistrēt īpašumtiesību maiņu, ja no nostiprinājuma lūgumam pievienotajiem dokumentiem un no Uzņēmuma reģistrā pieejamiem publiskajiem datiem nav iespējams viennozīmīgi pārliecināties par ieguvēja tiesībām iegūt zemi Latvijā. Par likumisko pamatu šādai kārtībai būtu uzskatāms Zemesgrāmatu likumā noteiktais, ka “nostiprinājuma lūgumam jāpievieno dokumenti, kas apliecina nostiprināmās tiesības”.
Likums klusē arī par tādu būtisku niansi, kā - kas notiek, ja pēc nekustamā īpašuma reģistrācijas uz uzņēmējsabiedrības vārda mainās dalībnieku kapitāldaļu proporcija vai pat tiek pārdots viss uzņēmums? Tā kā likums šobrīd neparedz pat uzņēmuma pienākumu paziņot zemesgrāmatai par šādām izmaiņām, kā arī klusē par iespējamām sekām, tad nekādu vienota kontroles mehānisma ieviešanu un piemērošanu nav iespējams prognozēt.
Apkopojot minēto, ir jāatzīst, ka patlaban no valsts puses zemes tirgus likumības uzraudzība ir atstāta pilnīgi novārtā, caur to pieļaujot ne tikai Latvijas zemes pārdošanu personām, kurām uz to nav tiesības, bet arī krāpniecisku darbību izvēršanos zemes tirgū un darījumu apstrīdēšanu tiesās. Līdz ar to secināms, ka priekšā vēl stāv nopietns likumdevēja darbs pie situācijas tiesiskās sakārtošanas, lai likuma praktiskā piemērošana kalpotu likuma būtības un jēgas nodrošināšanai.
Taču godīgiem uzņēmējiem - ES pilsoņiem un uzņēmējsabiedrībām - nu ir visas iespējas izvērsties arī Latvijas zemes tirgū.
Izceļamie citāti:
“Īpašumtiesību iegūšana uz zemi sniedz uzņēmējiem stabilitāti un kalpo kā būtisks priekšnoteikums tālāko investīciju piesaistei, jo īpaši, izmantojot hipotekāros kredītus.”
“Eiropas Savienības pilsoņi un uzņēmējsabiedrības zemi Latvijā varēs iegūt tādā pašā kārtībā kā Latvijas pilsoņi.”